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中国金茂（“金茂”）是央企中化集团旗下房地产成长部分。（慧博投研资讯）凭仗中化集团的布景，公司正在一、二线城市取得大量优良地盘储蓄，建建面积达2，700万平方米（仅限二级开辟的地盘储蓄，如加上一级开辟项目标建面，将达4，600万平方米），跨越2017年全年合约发卖总建面的11倍。此中，20%的地盘储蓄（按货值计较）位于、10%位于南京、8%位于上海、6%位于广州。我们估量地盘储蓄的总权益货值跨越4，000亿元（人平易近币·下同，出格指明除外）。晚年的土储结构进入收获期。公司已早于2015-16年做好了结构，加上正在一、二级开辟的联动效应下，地盘成底细对较低，正在限价的环境下也能够连结较高的毛利率。金茂正在2018年上半年的发卖额为720亿元，撇除岁首年月整幢贸易大厦出售的影响，上半年的发卖额也同比增加82%。2018年的可售资本约1，600亿，大部门热点城市的项目已取得预售证，我们认为公司将能够完成本年的发卖方针。考虑到公司复杂而优良的土储，相信公司很大可能得以完成2020年2，000亿的发卖方针，相当于42%的复合年增加率。一、二级成长联动添加地盘并购渠道。房企最大的难题是地盘成本上升，添加他们正在项目开辟的难度及风险。别的正在国度政策的影响下市开辟商拿地不单靠财力，更要看城市营运能力。金茂优秀的城市营运能力正在地盘并购带来极大劣势，公司正在长沙梅溪湖的一级地盘开辟项目为当区的城市更新带来空前的成功，为公司正在其他城市成功争取更多城市更新项目，目前公司正在南京、青岛等地有六个城市开辟项目。优良产物办理，打响“金茂”品牌。丰裕的企业资本，使金茂能够花更多心思成长高质量的投资物业，其地标性之建建如上海金茂大厦打制了品牌效应。此外公司推出“绿金（绿色科技+金茂质量）”概念，以全维度生命周期为底本，制定的12大绿金科技系统，提高产物胜价比。投资：资产欠债比率优于同业，加上国企布景，丰厚财政资本是公司环节的劣势。丰硕的地盘储蓄，为日后成长定下根本。我们估量经调整的资产净值为人平易近币810亿元，方针估值为30％的扣头。现价为7。8倍市盈率，低于过去五年平均值，估值不高。公司于2018年起头引入项目跟投轨制，对项目推进带来反面影响，首予中国金茂“买入”评级，方针价为5。7港元。风险提醒！i)银根收缩影响发卖；ii）地盘政策改变减慢土改历程；iii）个体城市楼市调控力度上升
房地产买入评级ReportType公司深度阐发/证券研究演讲中国金茂（817） T_RankInfo 评级：买入前次评级：-- 方针价钱：5。70元刻日：6个月前次预测：-- 现价（2018年7月13日）：3。90元演讲日期：2018-7-16 T_MarketInfo 总市值(百万港元) 45，148。62 畅通市值(百万港元) 22，664。61 总股本(百万股) 11，576。57 畅通股本(百万股) 5，811。44 12个月低/高(港元) 2。95/5。60 平均成交(百万港元) 129。33 股东布局中化集团49。8% 股价表示T_Gr aph T_Yield Info %一个月三个月十二个月相对收益(4。45) (6。69) 16。84 绝对收益(11。59) (11。59) 30。28 数据来历：彭博、港交所、公司T_Analyst 黄焯伟 行业阐发师+852- 22131402 0 1，000 2，000 3，000 4，000 5，000 6，000 0。00 1。00 2。00 3。00 4。00 5。00 6。00 3 /1 /1 8 17 /1 /1 8 31 /1 /1 8 14 /2 /1 8 28 /2 /1 8 14 /3 /1 8 28 /3 /1 8 11 /4 /1 8 25 /4 /1 8 9 /5 /1 8 23 /5 /1 8 6 /6 /1 8 20 /6 /1 8 4 /7 /1 8成交额(百万港元) 817。HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势地盘资本丰硕的国企成长商演讲摘要具有大量优良的地盘储蓄。凭仗中化集团的布景，公司正在一、二线城市取得大量优良地盘储蓄，建建面积达2，700万平方米（仅限二级开辟的地盘储蓄，如加上一级开辟项目标建面，将达4，600万平方米），跨越2017年全年合约发卖总建面的11倍。公司已早于2015-16年做好了结构，加上正在一、地盘成底细对较低，正在限价的环境下也能够连结较高的毛利率。金茂正在2018年上半年的发卖额为720亿元，撇除岁首年月整幢贸易大厦出售的影响，上半年的发卖额也同比增加82%。2018年的可售资本约1，600亿，大部门热点城市的项目已取得预售证，我们认为公司将能够完成本年的发卖方针。考虑到公司复杂而优良的土储，相信公司很大可能得以完成2020年2，000亿的发卖方针，相当于42%的复合年增加率。金茂优秀的城市营运能力正在地盘并购带来极大劣势，公司正在长沙梅溪湖的一级地盘开辟项目为当区的城市更新带来空前的成功，为公司正在其他城市成功争取更多城市更新项目，目前公司正在南京、青岛等地有六个城市开辟项目。丰裕的企业资本，使金茂能够花更多心思成长高质量的投资物业，其地标性之建建如上海金茂大厦打制了品牌效应。此外公司推出“绿金（绿色科技+金茂质量）”概念，以全维度生命周期为底本，制定的12大绿金科技系统，提高产物胜价比。公司于2018年起头引入项目跟投轨制，对项目推进带来反面影响，首予中国金茂“买入”评级，方针价为5。7港元。截至2017岁尾，公司的地盘储蓄（二级开辟）约为2，700万平方米，此中正在环渤海经济圈（包罗）具有约620万平方米的地盘储蓄。图1：金茂正在中国地盘储蓄的分布（截至2017岁尾） 注：括号数字为金茂正在该市权益货值占比材料来历：公司材料、安信国际土储沉点土储广州！ 120万平米（6%)佛山！ 130万平米（4%)深圳！ 30万平米（2%)上海！ 150万平米（8%)南京！ 360万平米（10%)杭州！ 100万平米（6%)姑苏！ 100万平米（3%)宁波！ 100万平米（3%)！ 230万平米（20%)青岛！ 320万平米（10%)天津！ 67万平米（4%)长沙！ 170万平米（6%)华南两广， 520 东部沿海， 1，540环渤海经济圈， 1，420 长江华夏城市群， 440 成渝云贵， 220 关中平原城市群， 20 权益货值(亿元)2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第3页国企布景 凭旧城获取优秀土储现时房企面对此中一个最大的问题是地盘价钱上升。按照国度统计局的数据，地盘平均价钱由2010年的2，050元（每平米）上升至2017年的5，400元，复合年增加率为15%，而全国商品房的平均售价正在同期的复合年增加率只要7%，故此我们认为全体而言房企项目投资的利润率正在将来将慢慢收窄。别的正在国度政策影响下，某些热点城市正在地盘投标时不单只看房企的出价凹凸几多，还看成长商的城市营运能力。正在这晦气的下，正在好为金茂带来机缘，凭着母公司国有企业的劣势，金茂可以或许正在晚年开展一级地盘开辟营业并累积经验，处置旧改基建问题比力驾轻就熟，如“七通一平（即通水、通电、通、通邮、通信、通暖、通燃气及平整地盘）”。还能够正在该项目标二级成长（即一般商住地产项目）阶段以低价投得地盘。图2：金茂的一、二级开辟联动材料来历：公司材料、Wind、安信国际加上小区后续财产成长后保守之旧改体例变成旧改4。0参取本地城市规划投资根基扶植七通一平等一二级开辟联动，收获期起头区域成长成熟，参取园区财产营运，带动小区经济金茂的处理方式：一、二级开辟联动，低价/优先取地0。8 1。0 1。2 1。4 1。6 1。8 2。0 2。2 2。4 2。6 2。8 17地盘成交单价产物房发卖单价相对均价中国地盘取商品房之价钱除了二級開發外，還能够透過賣地收受接管获本成功案例投资额已发卖總建面长沙梅溪湖项目130亿243亿750万平方米南京青龙山国际生态城项目170亿175亿115万平方米2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第4页长沙旧改的成功 复制至其他城市一、二级开辟联动，加上持续巩固城市运营商计谋定位（透过引入大文化、大健康、大科技财产等资本集聚平台，帮帮城市功能升级取财产升级，即“旧改4。0”）令公司参取更多的城市运营项目。金茂正在2011年取长沙大河西先导区办理委员会等相关各方签订和谈，成功成为长沙梅溪湖国际办事和科技立异城开辟招募项目标投资人。梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区焦点梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3，000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不成复制。项目总建面约1，000万平米，此中室第面积约700万平米，贸易商务面积约300万平米，包罗高档室第、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓、文化艺术核心、科技立异核心等浩繁业态。公司按照建立梅溪湖国际新城“长沙将来城市核心”及“国际办事区、科技立异城”的要求，把梅溪湖国际新城扶植为国度级绿色低碳示范新城，华中地域两型社会的新城典型，湖南省和长株潭最具国际化程度、科技立异、以报酬本、生态宜居、可持续成长的活力新城。按照招募通知布告，该项目标前期工程扶植成本为约130亿元，做为梅溪湖项目标投资人，金茂需成立项目公司来担任筹集并承担该项目开辟范畴内的拆迁、弥补安设的所需全数资金。取当区商议及权衡经济效益后，保留部门土改地盘做二级开辟之用（虽然要经“招拍挂”但能够用以极大劣势来取得地盘），其余地盘会出售給其他成长商，公司会按和谈取分享地盘出让的收益，至今公司正在项目出让地盘的收益中大至已收回前期投入之成本。公司正在梅溪湖的土储约160万平方米，平均每方成本单价约3，000元，比市场均价的6，000元有较大的折让。图3：长沙梅溪湖国际新城材料来历：公司材料、安信国际2007年为斥地新的成长空间，长沙起头了西拓2008年成立长沙大河西先导区，为梅溪湖订制「梅溪湖国际办事取科技立异城」规划2009年梅溪湖投资（长沙）无限公司正式成立金茂正在片区内开辟金茂梅溪湖、引进中建、中铁建、万科、吉兆业、和泓、合能、2011年金茂进驻长沙，取梅溪湖投资梅溪湖金茂悦、金茂广场等项目晟通、华盛麓峰、天祥、新达美等品牌开辟商，（长沙）无限公司联袂合做，梅溪湖板块成为各大开辟商眼中的宝地配合建立梅溪湖国际新城2014年先导区改名为「湘江新区」2015年国务院批覆同意设立中国中部第一个国度级新区——湖南湘江新区，而梅溪湖国际新城恰是区域里的核心城区2017年梅溪湖国际新城二期规划发布将成长沙副核心梅溪湖国际新城二期规划发布（潜正在）城市运营城市万面积平米温州550泉州3300济南135长沙243武汉290青岛6492018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第5页累积商品开辟经验 打响“金茂”品牌 企业资本丰裕使金茂可以或许花上更多心思以成长较高质量的投资性物业，金茂旗下优良的投资物业如威斯汀大饭馆、三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店等，不单为公司带来不变的房钱报答，其地标性的建建同时为金茂打制了展现结果，成为对外宣传的代表做，此中上海金茂大厦更是表表者。1999年上海金茂大厦落成，这幢融汇了中建建聪慧的摩天大楼座落正在浦东之上，了上海的成长，伊利诺斯世界建建布局大、第二十届国际建建师大会艺术创做成绩等多项国表里大，“金茂”这品牌也自此享誉世界，也铸就了日后金茂地产结构全国的灿烂之。正在2015年，为加强品牌效应，公司由“方兴”改名至“金茂”，从此品牌名称就等于公司名称，同时亦颁布发表升级为“城市运营商”，此后就一曲努力于打制城市运营商的品牌抽象。从一级开辟到城市运营商，中国金茂逾越城市规划、开辟扶植物业发卖持有运营等阶段，实浅“旧改4。0”。公司通过多个品牌勾当持续输出中国金茂的品牌抽象，为了长久无效的成立身牌抽象，正在端也会市场不竭的进行品牌焦点不雅念的更新输出。颠末多年之企业品牌抽象成立工程，专注打制城市地标和高端豪宅，使“金茂府”比起其他城市豪宅更胜一筹。以全维度生命周期为底本，制定的12大绿金科技系统，被业界普遍奖饰为“黑科技” 图4：金茂六大产物线及“绿金”概念材料来历：公司材料、安信国际金茂六大产物线金茂旗下室第共有“府、悦、墅、山、湖、湾”六大产物系产物定位明显府府系产物档次正在金茂产物梯队山高端度假分析体，次要努力于旅逛中勝價比第一對選址的要求最高，地产的开辟，依托优良山景资本，週邊要有优良的交通配套打制“私家高端度假”模式悦城市剛需客戶為从，戶型比較小湖改善型和刚需复合型项目，按照优良湖景资本，建立别具一格的临湖滨水景不雅华宅墅別墅型產品，从打超低密度大空间的高端社区，缔制墅级质量人居湾开辟城市私属海岸，打制高端湾居糊口质量，次要以刚需和首改者为从十二大科技系统轮回地源热泵系统操纵地下恒温层进行冷热交替，节约能源毛细管网辐射系统以辐射体例调理室温，避免空调曲吹，温度更接近居者舒服体感，舒服末路人抗霾防PM2。5除尘系统多沉过滤，即便室外雾霾沉沉，室内空气也能清爽24小时新风置换系统多次全屋换风，实现全方位空气置换，连结全屋空气清爽清水软水系统高精过滤尺度，无效去除无害微颗粒，保留对人体无益的微量元素和矿物质热阻隔系统无效避免保守建建冬夏两季冷热能量流失过快，一楼阴冷、顶楼烤热等问题高效节能外窗隔热系统通过外窗隔热系统降低能量传导，降低冬寒夏热，舒服环保防辐射中置遮阳系统辞别刺目光照和紫外线辐射，随心完成日夜切换，让家也能够定制光线抗干扰隔音降噪系统文雅静谧的室内声，远离乐音，辞别失眠搅扰同层排水系统降降低水乐音烦扰，加大卫浴间适用面积，洁净无死角智能家庭节制系统智能灯光系统节制，便利操做24小时热水供应系统比肩星级酒店的全天候恒定糊口热水，随时享用，平安无现患2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第6页多源化融资渠道以支撑“金茂”项目成长除了一、二级开辟联动的劣势外，金茂正在金融营业成功获取私募基金办理人派司，正在管及已签约基金规模达到150亿元，帮帮项目获取并加快公司焦点从业成长。此外中国金茂旗下有一家以合订证券（“Stapled Securities”，一品种似房产投资信任的证券，会把几乎所有焦点净利润给持有人）方式正在港上市的金茂酒店（6139 HK）。金茂酒店专注于集团正在国内营运的酒店，中国金茂担任酒店的建制，并陪育相关之酒店资产到成熟阶段。正如我们之前所提及，取得优良地盘此中一个要点是帮帮成长当区经济，而成长贸易复合体是个比力遍及的做法。复合体包罗以发卖为从的室第部门（是成长商的主要收入来历）及以自持运营为从的贸易部门、包罗长租公寓及酒店（投资物业）。金茂酒店就起了资产分隔的感化，公司把回本期相对较长但现金流很是不变的酒店（及一部门贸易营运项目）资产放到金茂酒店中，赐与偏好不变收入且风险承受能力较低的投资者多一个选择，而同时中国金茂同时亦能够套呈现金以投入其他地产项目上加速项目流转，是个一举两得的方式。公司于2018年4月完成向合伙历投资者刊行本金额为30亿元的第二批单据，经刊行人取联席从承销商配合协商，决定最终票面利率为4。99%。虽然公司的短债占比为40%，比同业略高，但傍边大部门是开辟贷，离岸债权底子已完成再融资的处置，资产欠债正在健康合理程度。加上公司中短期的地盘储蓄结构大至已正在2016至17年完成，2018及19年的投地压力相对较低，以公司2018年1，000亿发卖的方针计较，本年的现金流非当稳健。公司国企的布景加上稳健物业发卖带来的现金流（以2017年的发卖额计较，公司全国排名29，2018上半年更升至15），我们认为金茂的财务压力不大。图6：中国金茂的债权程度材料来历：公司材料、安信国际公司的淨債務程度優於行業平均情況雖然公司短期負債率高於行業平均程度，但考慮到國企布景，我們認為這仍屬可接管範圍长债， 61%短债， 39% - 5，000 10，000 15，000 20，000 25，000 30，000一年内到期第二年三至五年五年以上债权布局0% 20% 40% 60% 80% 100% - 10，000 20，000 30，000 40，000 50，000 60，000 70，000 80，0002014年2015年2016年2017年中国金茂的债权比率总债权(左)净债权本钱比(左)行业平均程度(左)百万元行业平均中国金茂2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第8页丰硕土储加上融资能力 发卖增加放量金茂正在2018年上半年的发卖额为720亿元，撇除正在岁首年月交割的整幢贸易大厦（上海星外滩项目）出售的金额约280亿，上半年发卖额也同比增加82%。公司2018年的可售资本约1，600亿，据领会，大部门热点城市的项目已取得（或将取得）预售证，我们认为公司将能够完成本年的发卖方针。中持久而言，公司已早于2016-17年做好了结构，加上正在一、二级开辟联动效应下，地价成底细对较低，就算正在限价环境下也能够连结较高的毛利率，囤积居奇的压力较小，发卖速度按理不受影响，很大程度能够完成2020年2，000亿的发卖方针，相当于42%的复合年增加率。图7：中国金茂的可售资本及合约发卖材料来历：公司材料、安信国际上海星外滩项目标整幢商厦出售，发卖额约280亿元收益为25亿元，已于2017年入账- 2，000 4，000 6，000 8，000 10，000 12，000 14，000 16，000 18，000一月二月三月四月蒲月六月七月八月九月十月十一月十二月中国金茂每月发卖2016年2017年2018年百万华南两广8%上海23%其他东部沿海地域28%15%其他环渤海经济圈10%长江华夏城市群12%成渝云贵4%二级开辟售资本分布公司2018年可售资产二级开辟：1，600亿一级开辟：75亿公司总地盘储蓄二级开辟：2，700万平米约值7，000亿元货值(权益：4，000亿元)一级开辟：1，800万平米约值900亿元权益货值支撑2018年銷售轉化- 50，000 100，000 150，000 200，0002016年2017年2018年2019年2020年发卖额及方针百万元复合年增加约40%2018年7月16日中国金茂(817) 安信国际 第9页引入跟投效率上升 首予“买入”评级金茂的资产欠债比率优于同业，加上其国企之布景，我们认为公司正在中短期的财政流动性该当没有问题。加上颠末晚年积极购买地盘后，地盘储蓄丰硕，今明两年没有地盘弥补的压力，地盘收购的矫捷性将亦是金茂相对同业的劣势。我们喜好公司正在和上海等一线城市，以及正在南京、武汉和杭州等强二线城市具有贵重的土储，为日后成长定下根本。公司于2018年起头引入项目跟投轨制，相信对项目推进带来反面影响，首予中国金茂“买入”评级，方针价为5。7港元。此演讲所载的材料、看法及猜测反映安信国际于最后发此演讲日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其从属公司不会对因利用此演讲内之材料而引致任何人士的间接或间接或相关之丧失负上任何义务。此演讲内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，并且也可能不适合所有的投资者。安信国际及其高级人员、董事、员工，可能不时地，正在相关的法令、法则或的许可下(1)持有或买卖此演讲中所提到的公司的证券，(2)进行取此演讲内容相异的仓盘买卖，(3)取此演讲所提到的任何公司存正在参谋，投资银行，或其他金融办事营业关系，(4)又或可能曾经向此演讲所提到的公司供给了大量的或投资办事。安信国际，其母公司和/或从属公司的一位或多位董事，高级人员和/或员工可能是此演讲提到的证券刊行人的董事或高级人员。此演讲的全数或任何部门均严禁以任何体例再分发予任何人士，特别（但不限于）此演讲及其任何副本均不成被带往或传送至日本、或美国，或间接或间接分发至美国或任何美国人士（按照1933年美国证券法S法则的注释），安信国际也没有任何企图派发此演讲给那些栖身正在法令或政策不答应派发或发布此演讲的处所的人。收件人应留意安信国际可能会取本演讲所提及的股票刊行人进行营业往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因而，投资者应留意安信国际可能存正在影响本演讲客不雅性的好处冲突，而安信国际将不会因而而负上任何义务。规范性披露本研究演讲的阐发员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此演讲提到的上市公司的董事或高级人员。本研究演讲的阐发员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未具有此演讲提到的上市公司相关的任何财政权益。公司评级系统收益评级：买入—预期将来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期将来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期将来6个月的投资收益率为-5%至5%；减持—预期将来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期将来6个月的投资收益率为-15%以下；安信国际证券()无限公司地址：中环买卖广场第一座三十九楼 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